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哪里的河北话是纯正的柔软

来源: 分类:科幻 查看:0次 时间:2020年04月10日

周末又去看了两天的二手房,年底大甩卖,真的可以淘!

政策解读丨房产投资丨数据分析丨楼盘点评丨干货分享

回顾2018年的成都楼市,真的谈不上稳定,更可以说是跌宕起伏一年。

6月以前二手房房价一路爬升,涨幅超20%,515新政以后二手房市场迅速转变,房价回归至原点,涨跌幅度历年来少见;另外,新居市场也经历了最初万人摇号的盛况和当前大部分楼盘无需要摇号的现实。整个2018年,是二手房与新房在楼市中的主动地位先后易主的进程,是房价由快速上涨回归稳定的进程。

从宏观调控和市场表现来看,我认为2019年才真正是楼市稳定的一年。对于新房、二手房的走势,我曾在多篇文章中论述过自己观点:随着新房预售价格逐步走高,二手房房价延续下跌,二者间的价格差已经愈来愈小,趋于了相对平衡的状态。在供需关系方面,由于新居预售价格走高、大户型比例增加、中心城区房源减少等原因,新居可能不再是置业的首选,二手房将重新回归市场占据重要地位。

基于这种背景,我认为现在算是购入二手房的好时机,当然这个“好时机”是有一定条件的,其实不适用于所有人。

1 哪类人合适选择二手房?

1.现在成都真实存在的现实是,中心城区的新居存量十分有限,并且预售价格基本都在1.6万/㎡以上(例如前段时间预售的优山禧悦、碧桂园锦公馆),供给限制了购房者的选择面,并且1.6万/㎡左右的价格其实在中心城区也能“淘”到地段和品质差不多的二手房。因此斟酌中心城区的购房者,在目前价格差愈来愈小的情况下,可以将目光转向二手房。

2.大家可以发现,全成都的新居的预售面积都很难再找到七八十平米以下的小户型,而二手房7八十平米的户型则十分常见,所以考虑小户型的购房者也可以将需求转向二手房。

3.市面上的新房大多为期房,从交房到装修再到入住,一般需要年时间,而二手房为现房,买入后基本半年内就能入住,对住房有急切需求的购房者,二手房是非常适合的选择。

2 哪一种不建议选择二手房?

1.从目前统计到的情况,近郊和远郊的新居存量还是比较充足,一方面体现在有无需摇号的楼盘可以选择,另一方面是在今年6月以前这些区域都还有预售计划的楼盘(例如热门的大面、怡心湖等区域)。在供给比较充足的情况下,这些区域的新居和周边二手房最少还存在元/㎡的微小价格差,所以考虑近郊和远郊区域的购房者,新居依然是置业首选。

2.由于建筑技术的提升,新房在品质和设计方面一般情况是优于二手房的。例如现在的新房外墙大多使用干挂石材和仿真石漆,而二手房有些还停留在色浆涂料;有些新居开始推出绿色科技建筑,具有节能、保温、恒湿等功能,而这些在二手房上面是很难具有的;现在的新房基本都是两梯四户或三梯六户的梯户比,车位比以基本在1:1.2以上,而二手房大部分还是3梯八户的梯户比,车位比不足1:1。综合来看,新房的居住舒适度普遍比二手房更好,如果对居住舒适度有高要求的购房者,新房更加适合。

下面是关于购买二手房的一些干货,分享给有这方面打算的读者。

3 购房二手房以下几种方式可以选择

1.直接在中介机构购买挂牌的二手房,这种方式是最常见的,房源也是相对最安全、最多的。

2.以公证的方式购买证件不齐全的房源(如未下产权证),这类方式的好处在于能够购买房龄比较新的房源,价格也要相对更要低一些。但是这类方式具有较高的风险性,可能会由于房价的涨跌而中途毁约,或者房屋一直不能获得产权过户,无房地产经验、无买卖房产经历的购房者不建议采用。

3.可以留意次新楼盘有没有开发商放出来的房源,这部份房源大多是此前购买人由于贷款没有审核通过、购房资质有问题等原因不能实行合同而退出来的房源。这种方式相当于购买新房,税费低的同时还可能以开盘价购入(例如锦东庭园),但这类方式需要消息灵通,是可遇不可求的。

4.购买法拍房也是购买二手房的方式之一,其优势在于不需要购房资质就能购买,而且法拍房的起拍价明显低于市场,有可能以低于市场价的价格拍得房产。不好的地方就是购买法拍房的税费与中介费更高(比如契税为3%,中介费大部分为5%),而且法拍房不容易贷款,还可能隐形存在资金、产权等纠纷。

4 如何选择二手房?

购买二手房的方式有很多种,本文只针对最常见、安全性最高的第一种进行阐述。

上周末一位朋友让我陪他去看锦江区和成华区的二手房,在看之前我们就对房源做了一个挑选,挑了大约10一二套性价比比较高的房源,这些房源总价都在130万以内。在看完房后中介给我们反馈信息,其中有3套房源还有万不等的降价空间。

所以目前购买二手房,我个人主张的第一个观点是,不要被挂牌价格所局限,大胆的看房大胆的还价,价格是自己争取出来。对房源价格的把控,可以参考历史成交价格、当前小区的挂牌均价,如果有心仪的房源,我认为在挂牌价的基础上每平米再砍价元都是可以尝试的。

同等价位的二手房,在楼龄、设计等方面已劣于新房,因此二手房想要做到资产保值,地段、配套、学区、品质等方面的表现就显示得尤为重要了,购买二手房建议避开房龄十年以上的房源,老破旧小区尽量不碰,除非资金预算不允许,或者你愿意等待它拆迁。

二手房的存量大,产品多样且区域分布广,虽然可以带来更广的选择面但也极易造成选择困难。因此我建议可以根据资金预算、区位需求、户型设计等方面来初步挑选楼盘,然后在楼盘里面挑选房源,以做减法的方式来购买二手房,这样可以大大提供买房的效力,节约时间本钱。

二手房存在清水和带装修的两种不同情况,清水相对简单一点,如果是带装修的房源,检查房屋的防水效果、墙面完好性是非常重要的,如果在这两方面出现严重问题,维修起来的费用和时间成本,真的可以堪比重新装修。

5 购买二手房存在哪些费用?怎样减少这些费用?

购买二手房,所存在的费用无非就是税费和中介费,每个中介机构的中介费各不相同相同,基本是房屋成交价的1%-3%;而税费是固定了的,具体的征收标准可以参看下面这张税费表。

根据税费的征收标准,有以下几种减少税费的方式:

1、缴纳税费是按照房屋的核税价缴纳的,全款购买比贷款购买的核税价更低,因此全款购买所缴纳的税费就更低,具体缘由和方式问问中介机构就清楚,本文不具体说明。

2、满5且唯一的房源可以避免个税,“满5”是指房屋取得产权证年满五年,“唯一”是指卖房名下只有这一套房子,符合这两个条件就可以避免个税,以100万的房子为例,满5且唯一可以避免1万的个税。

3、增值税是所有税费中的大头,以核税价的5.6%征收,但如果产权证满两年就可以避免,因此购买二手房尽可能选择产权证满两年的房源。

4、如果是政策性住房,需要办理上市交易函才能出售,要缴纳土地出让金,按照成都的缴纳习惯,这部分费用都是由卖方缴纳,所以购买二手房时买方应注意这项费用,不要白白为卖方买单,如果卖方坚持由买方缴纳,可以以此作为房价谈判的筹马。

写在最后:以上均为个人观点,从适宜人群、购买方式、购买建议等方面来进行介绍,本文只合适当前时期的成都。另外买房是灵活的、需求也是多变的,读者可根据本身的需求综合参考本文内容。

码字不容易,不喜勿喷;如有帮助,点个好看呗。

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